21 мая прошла вторая презентация поселения с этно-культурным греческим компонентом “ЭЛЛИНОПОЛИС”. В этот раз несмотря на меньшее число гостей презентации, было обсуждено не меньшее количество новых вопросов по проекту.
Вопрос 1: “Как будет происходить продажа жильцом своей квартиры, которая еще не выкуплена у инвесторов? Она может быть продана по более высокой цене.”
Ответ: “Действительно, вторичный рынок может ориентироваться на рыночную цену и идея проекта может быть омрачена спекуляциями по перепродаже жилья из числа тех, кто успел это сделать по первоначальной цене (30-35 тыс рублей) в 1 очереди, тем членам Общества, кто не успел, по цене рынка (50-60 тыс рублей). Изворотливый ум наших соплеменников будет как работать на реализацию данного проекта, так и на извращение его сути и на его разрушение. Это можно исключить только юридическими процедурами. Например, исходя из предполагаемой схемы каждый житель поселения приобретает на свой аванс в 400-500 тысяч рублей не непосредственно квадратные метры, а акции ЗАО (на балансе которого будет находится жилье до его полного выкупа) и отсрочка по оплате оставшихся квадратных метров своей квартиры будет оформлена как опцион (право на дальнейшее приобретение дополнительных акций у одного из инвесторов). Конечно, любой житель должен иметь право перепродать свои акции (кв.м.) другому, но по правилам ЗАО – сначала члену Общества, другому акционеру ЗАО. А опцион – обязательство инвестора-акционера ЗАО продавать в течение, например, 7 лет акции (кв.м.) другому акционеру ЗАО-жителю может быть обусловлено правом инвестора обратного выкупа акций (кв.м.) в случае, если житель решил их продать, и по цене приобретения или другой согласованной в договоре цене. Таким образом, инвесторы всегда будут иметь законное право выкупить акции (кв.м.) у жителя обратно по согласованной цене (например, 30-35 тыс рублей + начисленные 5% годовых) и продать их по этой же цене другому члену Общества при его желании жить в поселении. Контроль за ценой на вторичном рынке возможен по крайней мере до момента, когда все квартиры (акции) не выкуплены жителями у инвесторов и не настал момент, когда квартиры будут переоформлены с ЗАО на жителей. После вступления в права собственности непосредственно на квартиру каждый житель будет вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продавать ее по рыночной цене другому члену Общества. Думаю, что если будет спрос у новых членов Общества на квартиры в поселении, то еще задолго до момента выкупа квартир жителями 1 очереди будет запущена 2 очередь и для внутриобщинных спекуляций не будет оснований.
Вопрос 2: “Каким образом будет осуществляться управление проектом, будут ли учитываться мнение жителей – малых акционеров ЗАО, или же инвесторы будут решать все сами?”
Ответ: “Это будет определено в Уставе ЗАО. Конечно, инвесторы будут обладать доминирующей ролью в управлении проектом, что очень логично и даже важно для реализации проекта. Коллективное управление проектом – утопия (дай Бог, чтобы все управленчески и юридически грамотно выстроено между самими инвесторами). Общество – как инициатор проекта – будет ходатайствовать, чтобы в ряде вопросов влияние малых акционеров ЗАО было учтено. Например, предположительно 80% средств 1 очереди – средства инвесторов, а 20% – жителей (в объеме авансов). Общество будет предлагать сделать 25% акций инвесторов -привилегированными (не голосующими), а при остающихся 75% голосующих акций ряд очень важных решений (выделенных как принципиальные в Меморандуме) принимались бы квалифицированным большинством голосов (то есть 3/4 из 75% – это значит без согласия хотя бы части жителей решение принято не будет). Но вообще в поселении эконом-класса учет индивидуальных мнений по тем или иным характеристикам проекта невозможен и на рынке таких альтернатив нет. Уверен, что инвесторы не будут настаивать на том, что принципиально не интересно подавляющему большинству жителей, – у такого проекта нет будущего.”
Вопрос 3: “Какой размер коммунальных платежей ожидает первых жителей поселения?”
Ответ: “Объем 1 очереди предложен из двух составляющих одной дилеммы. С одной стороны, объем коммунальных платежей, ощущение поселения и оптимизация бытовой жизни и прочее становятся реально привлекательными с некоторого минимума семей. С другой стороны, чем больше семей, тем больше объем инвестиций в 1 очередь, что может стать препятствием для скорого старта проекта. Предварительные расчеты позволяют ориентироваться на то, что при 50 квартирах и средней квартплате в 4000 рублей (в зависимости от площади, это примерно московский уровень) будет формироваться бюджет, достаточный для оплаты всех коммунальных платежей и найма управляющего для жизнеобеспечения поселения.”
Вопрос 4: “Кто будет финансировать строительство церкви, культурного центра, спортивных сооружений, если они планируются в поселении?”
Ответ: “В 1 очереди появятся только мелкие бытовые услуги в тех квартирах, планировка которых предполагает помещение для ведения семейного бизнеса: минимаркет, сад для дошколят, кафе, химчистка, аптека, мойка, другое). Начиная со старта 2 очереди появится тот объем жителей, для которого потребуется другая инфраструктура. Финансирование храмов и других сооружений все 2500 лет греческих поселений было общим делом, пусть даже с акцентом на меценатов.”
Вопрос 5: “Может ли быть скорректирован объем 1 очереди в большую сторону?”
Ответ: “Не исключаю, так как уже на данный момент из 19 заявлений, поступивших до второй презентации, есть четыре заявления на коттедж с готовностью финансировать его в полном объеме. Это означает, что если структура поступающих заявлений будет включать людей, готовых платить полностью или больший аванс, нежели 400-500 тысяч рублей, то при меньшем объеме средств инвесторов мы сможем увеличить объем 1 очереди. Однако, на данный момент обсуждение этих версий считаю делом праздным”.
Другие вопросы тем или иным образом обсуждались на первой презентации, что опубликовано в предыдущих новостях. Следующая презентация ЭЛЛИНОПОЛИСа будет проведена после поступления 30-35 заявлений и не ранее июля. Просим присылать Ваши вопросы или заявки на участие в презентации на электронную почту Общества. По мере разработки сайта информация по поселению будет собрана в соответствующем разделе меню.
